18 Tháng 7, 2025
Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm nghiêm trọng ở phân khúc căn hộ bình dân, khi không có bất kỳ dự án chung cư nào được mở bán với mức giá dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông. Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), toàn bộ nguồn cung mới đều rơi vào phân khúc cao cấp.
Nguồn Cung Mới Sụt Giảm, Lệch Hẳn Về Phân Khúc Cao Cấp
Theo HoREA, trong nửa đầu năm, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được phép huy động vốn, với tổng cộng 3.353 căn hộ cao cấp – tương đương hơn 10.200 tỷ đồng về giá trị. So với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung này đã giảm gần 15% và chỉ đạt khoảng 18% so với tổng nguồn cung năm ngoái.
Đáng chú ý, đây là năm thứ hai liên tiếp thị trường nhà ở tại TP.HCM hoàn toàn thiếu vắng phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Toàn bộ các dự án được mở bán đều thuộc dòng cao cấp, khiến tình trạng mất cân đối nguồn cung ngày càng nghiêm trọng. HoREA ví mô hình phát triển hiện tại như “kim tự tháp đảo ngược” – mất đi sự bền vững cần có.
Giá Bán Tăng Mạnh – Không Còn Chỗ Cho Căn Hộ Giá Rẻ
Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam trong quý II cho thấy, giá căn hộ tại TP.HCM hiện dao động trong khoảng từ 84 đến 135 triệu đồng/m², với mức giá thấp nhất là 55 triệu đồng/m². Không có bất kỳ dự án nào được mở bán ở mức giá gần 40 triệu/m² – mức giá từng phổ biến ở các dòng sản phẩm trung cấp trước đây. Giá sơ cấp (giá chủ đầu tư chào bán) cũng liên tục tăng từ 4-6% ở các dự án mới và 2-4% ở các dự án đang triển khai.
Xu Hướng Lệch Pha Lan Rộng Cả Nước
Không chỉ TP.HCM, thị trường bất động sản trên cả nước cũng đang đối mặt với tình trạng tương tự. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), 6 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 36.000 căn hộ mới được chào bán – gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, có đến hơn 62% nguồn cung tập trung vào phân khúc có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên, còn phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 30%, chủ yếu nằm ngoài TP.HCM và Hà Nội.
Tại TP.HCM, giá trung bình căn hộ trong quý II đã đạt ngưỡng 77 triệu đồng/m², tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao và làm lu mờ cơ hội sở hữu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình.
Áp Lực Từ Giá Đất, Lãi Suất Thấp và Lợi Nhuận Kinh Doanh
Bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam – nhận định, việc thiếu hụt nguồn cung trung cấp bắt nguồn từ tốc độ phát triển không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi đó, dòng sản phẩm bình dân chỉ được bổ sung nhỏ giọt từ các dự án nhà ở xã hội, với khoảng 3.000 căn trong giai đoạn đầu năm.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho biết, trong năm 2025, xu hướng phân khúc cao cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường. Việc mất cân bằng sản phẩm khiến cơ cấu thị trường trở nên méo mó và thiếu bền vững.
Các yếu tố như quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng và nhân công leo thang cũng buộc các doanh nghiệp phải ưu tiên phát triển dự án cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ chỉ mang lại biên lợi nhuận khoảng 15% và tiềm ẩn rủi ro lớn nếu dự án chậm tiêu thụ hoặc tồn kho kéo dài.
Dự Báo: Giá Nhà Còn Tiếp Tục Tăng Trong Cuối Năm 2025
Ông Châu dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm 2025, chịu tác động từ bảng giá đất mới và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư. Mức tăng có thể dao động từ 8-10% mỗi năm nếu hiện trạng nguồn cung tiếp tục nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, bà Miền cho rằng, các yếu tố có thể kéo giảm giá nhà – như chiến lược giãn dân – hiện vẫn chưa đủ sức ảnh hưởng nếu hạ tầng giao thông không được đẩy mạnh đúng mức. Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phù hợp sẽ còn kéo dài, nhất là khi thị trường vẫn chưa có chính sách đột phá để khuyến khích phát triển nhà ở trung cấp và bình dân.
Báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM cũng nhận định thị trường năm nay có xu hướng hồi phục nhưng diễn biến còn chậm. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn là điểm sáng tiềm năng nhờ nhu cầu ở thực lớn, tuy nhiên tốc độ bổ sung nguồn cung còn chậm và chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.